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行业回归产品时代,这家黑马企业如何实现逆周期突围?

日期:2022-09-19

2022年7月28日,中共中央政治局召开会议,首提“保交楼”,将“压实地方政府责任、保交楼、稳民生”的重要性拉升到国家政治高度,此举一方面是对稳定市场信心,稳定预期的有利政策保证,同时另一方面也体现出,“保交付”毫无疑问已经成为一个全国性的命题。


在房住不炒、三道红线、集中供地等一系列引导楼市回归理性的政策压力下,民营房企资金链断裂、暴雷事件频出,在房企“艰难求生”的行业状况下,“交房”更是难上加难。尤其是上半年全国各地几场“停贷风波”的舆论发酵,让整个房地产市场都蒙上了一层阴影,购房者对开发商的信任危机愈演愈烈。


大环境下如何保交付,是一道严峻的考题

根据亿翰智库监测,在全国范围内,交付难、交付差的现象出现频繁,延期交房、屡次延期、交付货不对板、虚假宣传、装标缩水等问题频发,所引发的购房者与开发商之间的舆论争议也不断扩大。多重原因叠加,“断供潮”来临。

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图:截至2022年7月14日各省业主强制停贷的项目数量(来源:亿翰智库)
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图:2020-2022年7月全国房屋竣工面积累计同比(来源:亿翰智库)

但乐观来看,在“交付难”、“交付差”的大行业背景下,除了一些资金充足、发展稳的国资房企外,仍有部分民营企业有着不错的交付表现。


其中,和喜安筑作为一家年轻的民企,2017年至今,五载成长的时间内完成布局11个城市,同时也实现了12个项目的高质量交付。


从泸县、什邡、乐山到潼南、资中和内江,和喜安筑在每一步稳健落子、深耕的步伐中,也在不断给当地城市兑现了美好生活的预期。

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图:和喜安筑部分已交付项目实拍图


从一纸蓝图到美好日渐成真,从钢筋混凝土到满载幸福的家,和喜安筑已如期将和喜·公园学府、和喜·御澜府、和喜·翡翠观澜、和喜·御南台等项目高质量、高标准、高满意度的交付至业主手中。


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图:和喜·御景台项目实拍图

房企资金普遍收缩,如何做到优秀交付表现?


首先,保质量、重品质是最基础的。和喜安筑对交付的定义是:将过程管控精细到每一天,呈现实力品质,交付现场落地和喜服务体系,营造生活场景,将交付房子升级为交付美好生活。


内江作为和喜安筑的重仓深耕城市,每一个项目的入市、建设与交付都能够引起市场的强关注,其中如和喜·御景台、和喜·御珑台项目,今年都完成了用圆满交付。项目从开工到交付,经历了工期紧张、疫情反扑等诸多挑战,但和喜·御景台、和喜·御珑台仍旧恪守匠心,坚持质量与速度同频,既抓紧工期,同时绝不降低对品质的追求,严格之下,力求为和喜业主奉上一个理想家。


其次,在产品上用心升级。广安市武胜县的公园学府项目也在今年3月30日至3月31日如约交付。从建筑外立面的细节打磨、景观园林的层次感打造、儿童乐园的人性化改进、入户大堂的品质提升这些方面,公园学府项目都实现了产品升级,并完成圆满交付,再一次向武胜交出一份高质量住宅的答卷。


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图:和喜·公园学府实拍图

最后,在保交付的同时,能推动项目“交房即交证”,保障业主权益。2022年上半年对于很多房企来讲是交付难的一年,但是对于和喜安筑,则是集中交付的一年。今年至今,和喜安筑陆续在其深耕布局的6座城市共实现了9个项目的高质量、高标准如期交付。除此之外,还在积极联动有关政府职能部门,令其中4个项目成功实现了“交房即交证”。

“交房即交证”也是国内楼市绿色健康发展的积极信号。从业主的角度来看,和喜安筑此举意在同步推动业主的住权与产权,保护业主的更多合法权益,为其带来更多的保障和便利。

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图:和喜安筑交房仪式现场

如何做到“保交楼”、“交好楼”?

除了责任和决心,还需要房企步伐稳重,优化细节,一步一个脚印。

为力保施工质量,在营造过程中,和喜安筑建立甲供材、自建工程、自有资金保障进度的三核体系,设置4级巡验管控。为实现圆满交付,和喜安筑提前半年开始每周2-3次的穿插匹配度检查、工完场清巡场,保障了产品的高质量、高标准交付。

同时,为优化交付体验,和喜安筑连同项目各条线成立“交房专项小组”,形成从签到、资料审核、手续办理,再到实地收房的交付流程标准化管理,以高效操作为业主省去排队苦等时间。

用责任和实力,和喜安筑给业主兑现交出了一份“安定安全”的答卷。

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图:和喜安筑项目交付现场实拍图

住宅本身是服务于人居的产品,要做“好住宅”首先要做好人与建筑关系的平衡。只有像和喜安筑一类的良心民营房企,既能把控住建筑宏观设计的高度,又能洞察业主视角的居住体验细节,才能够在地产行业危机愈演愈烈的当下,打破与业主的“信任危机”,给业主交还高预期答卷。


产品力时代,黑马房企的逆周期突围



而回归到住宅项目本身,伴随着房地产市场进入下半场,一个好的项目对应着好的产品设计、好的工程质量、好的物业服务。工程质量可以通过监督的方式获得保障、物业服务可以通过用心来得以兑现,那如何打造出好的产品?成为了新形势下对房企提出的重大课题。


越来越多的房企着力从产品思维变革,产品精工打磨,到产品最终交付,实现“全维度”的提升。虽然不能左右市场的风云变化,但房企能左右自己的产品。


作为逆风中的一员,和喜安筑一方面一直注重“温故而知新”,通过对既往开发项目的复盘,不断总结提炼如何做好产品的经验。


另一方面,和喜安筑始终寻求与客户保持深度沟通,以居住者的切身感受为原点,不断地对产品本身进行系统思考、尝试与迭代进化,实现产品1.0到3.0的蜕变。

创新更迭的产品强基因赋予项目,则有着更具体的表现。


1、从项目背景出发考量整体定位格局


譬如说即将成为内江城市新地标的和喜·奥特莱斯广场整体项目出发,去升级完善产品业态,升级产品体系。

位于内江核心区位,享受稀缺配套。通过对于填补板块综合商业体空白,完善区域住宅品质的角度出发,该项目定位为内江打造国家级经开区开放合作新高地重点项目的唯一一个公园商业综合体。

规划上,项目总投资25亿,规划占地269亩,建面63万方,集高端住宅、潮流时尚购物、休闲娱乐、儿童亲子体验、特色餐饮为一体,打造以轻奢、时尚、潮流、趣玩、休憩为主题最大的公园式综合体项目,和喜·奥特莱斯广场的入驻弥补了内江经开区邓家坝金融城片区无大型商业综合体商业空白。

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图:和喜·奥特莱斯广场概念图


2、回归客户生活场景,全面品质升级

三四线城市的项目,规划设计更偏重于功能性需求,而真正能够受到市场认可的项目,一方面能够满足功能性,同时立足客户视角,完善构建全龄段业主生活场景体系,对建筑设计、园林设计、全龄休闲等角度进行全面品质升级。

作为一个深耕三四线城市的房企,和喜安筑深谙这一理念,致力于做城市幸福生活的建设者,提出了4H社区的这一理念,也将向市场输出更多具有美好生活场景的住宅项目。

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和喜安筑在广安的首个项目——和喜·御荣府,今年初圆满交付,该项目在区域规划、动线设计、景观布置方面的呈现,刷新了广安住宅市场预期。将社区休憩空间、儿童趣乐空间、阳光草坪等植入景观之中,让整个社区充满家的亲切与温馨,从婴幼到老人,每个人都可以在这里找到生活的乐趣。

位于乐山的和喜·云璟不仅延续了此类设计理念,还在这个基础上因地制宜,做了迭代更新。

乐山生活气候宜人,靠山靠水,加之人们节奏缓慢舒适,原本就是一个宜居的城市。在和喜·云璟这个项目中,更将宜居、惬意的生活基调融入了小区规划设计中,用将近一半的土地造园,满足人们对于自然生态环境的追求。

约41%超高绿化率,约18800㎡度假风主题园林,规模堪比2.6个标准足球场,这一标准使得区域内其他项目难望其项背。

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图:和喜安筑已交付项目园林实拍图

不管室内室外,如何充分利用每一寸土地价值,是房企在设计研发项目的时候需要着重考量的,但并不是每一个空间都能够给开发商带来直接的物业收益或运营价值,其中就有一个地方——架空层,在早期的项目普遍被定位成一个“真空”地带。

而我们参考研究了和喜安筑的项目,我们发现这家三四线出生的企业,通过对架空层的巧妙设计,做出了社区特色,做出了业主场景化,走在住宅市场社群营造趋势的前列。和喜安筑的项目中架空层承担着多样化的身份:

目前这些设计已经开始兑现,同时在未来的项目中,也会不断升级更迭。

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图:  和喜安筑项目架空层效果图

3、提升建材选材质感,升级造型
在建筑的全周期里面,做出一个东西很简单,比如括线脚、檐口、栅花、圆柱这些经典元素,但是要做到经典,就需要抠细节。但细节不是纯粹设计,而是工匠精神,是一种文化,更是一种传承。

从入户开始,单元出入口是社区品质的“门面担当”,也是业主归家场景的第一形象,在材质运用和细节上更是叠加出精致感,内江和喜·奥特莱斯项目的入户模板的落地阶段,对多种用材进行数次打样比对、灯光调试,最终呈现出理想效果。

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图:  和喜·奥特莱斯广场入户处效果图

入户植被的选择、高度的设计也是经过反复的考量,为了提升整体观赏性,和喜安筑的项目在入户空间处多采用组团式的植被种植方式。主景树选用有色、香或者有形的特色乔木,严格要求规格、树形统一;整体配置3层植物群落,要求灌木脚整齐且不露图;最下层地被可选用多年生宿根花卉或色叶地被配置于转角,增强入户标识性。


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图:  和喜安筑项目园林实拍图

通过直接种植植被、运用高质感材料升级小区美感是一个方向,同时对消防车道、消防扑救面的改造也能增加小区的风景。

传统项目中的消防扑救面,一般是按照建设规范,直接设置为硬质铺装,无美感可言。

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图:  早期传统项目消防扑救面实拍图(非和喜安筑项目)


在对和喜安筑的项目中,我们看到了处理设计消防登高面的创新,一方面注意软景与硬景的结合,将其一部分隐藏在绿化之中,同时在上面通过色彩丰富的铺装,依照景观设计线性对扑救面板块形式做适当变化,又为小区增添了一处实用的美丽空间。


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图:  和喜安筑项目消防扑救面效果图

4、在户型设计维度实现全新升级更迭
在建筑的全周期里面,做出一个东西很简单,比如括线脚、檐口、栅花、圆柱这些经典元素,但是要做到经典,就需要抠细节。
在当今这个数字化高速发展的年代,户型设计已经非常程式化、标准化,市场上很多户型其实仅满足简单的功能性需求。

乐山和喜·云璟项目首推“轻改善洋房”产品的概念,在产品基础上进行了升级迭代,产品类型丰富,采用1梯2户、2梯2户、2梯6户等多种梯户比,面积段为91-115平方米,满足不同类型客户的需求。

在已经开放三胎的当下,户型设计必须预见家庭未来的变化。和喜云璟3.5-4.5房设计,洞悉了成长型家庭的需求。LDK一体化设计(Living起居室,Dining餐厅和Kitchen厨房),强化空间整体感,让视觉效果更加开阔。强调家人之间互动的布局,营造温馨的生活氛围。

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图:乐山和喜·云璟114户型图


事实证明,和喜安筑的做法是十分正确的。

今年三月,和喜·云璟项目首开大捷,短短2小时,600多人到场、劲销1亿+、去化率超80%,在当下市场环境中,无疑印证了前文说明。回归产品力时代,产品力为王者。

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图:和喜·云璟开盘当日现场图


此外,和喜还有米易和喜·天空之城邻水和喜·江山美墅内江和喜·十里江湾等许多值得关注的良心佳作在持续销售,这些项目无论是从规划还是细节打磨,都有值得一谈的价值。

在川渝深耕11城,每一个项目都深入发掘其所处城市的土地文脉,让和喜产品成为城市文化的一部分,用城市文化为和喜产品赋能,重绘空间带来的多重想象。


5、勇担当,好物业为住宅品质升级添砖加瓦

住宅作为一个长期存续运营的产品,好的物业服务为住宅产品的长期主义添砖加瓦。评判一个好的物业服务,除了从小区设备的维修、安保工作、公共区域的清洁工作等等基础方面。同时能够在特殊时期,如疫情,迎难顶上主动作为、精准施策,努力克服物资紧缺、人员不足等种种困难,为业主筑起了一道生命安全“防护墙”。
因此,如何提供优质的物业服务也是房企需要考虑的一大课题。
今夏,川内多地受到疫情影响,小区被封控、物资缺乏等影响了居民正常的生活,和喜物业动员全体员工通过不同渠道,为内江和喜·御珑台、和喜·御景台,资中和喜·御南台、泸县和喜·翡翠半岛项目的业主,联系筹集防疫物资,进行分装、消毒,争分夺秒,只为早点送达业主手中。用实际行动缓解居家物资短缺的困境,让业主们居家无忧。
同时,为保障小区抗疫工作的有序开展,全体物业工作人员已经停止休假。提醒业主做核酸、维持核酸现场秩序、公共区域消毒作业,他们的身影与大白一起,有一种安定人心的力量。


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高温、疫情、地震之下,物业面临着向居民兑现承诺的重要战斗。而物业在困局之中提交的成绩单,蕴藏着各企业的阳光价值观,和喜物业经过这一系列的扎实、细致之举,赢得了广大业主的高度认可和一致好评。

逆水行舟不进则退,产品升级仍是企业制胜法宝

中国房地产市场进入到新时期,去金融化、去土地财政过度依赖、供给侧改革调整等战略定位,决定了与房地产相关的宏观变量将面临趋势性回落,过半数房企受到影响收缩规模,川内市场受到较大影响,房企表现也呈现出较大分化,马太效应明显。

根据亿翰智库发布的销售业绩报告,在和一系列规模房企的竞争中,和喜安筑凭借川内在售的十余项目,进入销售业绩前列。


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图:2022年1-8月四川省典型房企销售业绩排名来源:亿翰智库)

我们认为,首先,他是成功的。在市场回落的环境之下,跑赢了市场,超越部分老牌房企,赢得购房者的认可。

其次,他是安全的,大浪袭来,依旧能够稳健前行。

从去年下半年开始,不断有房地产企业出现“爆雷”情况,多为追求“高周转、高杠杆、高负债“模式的企业。而和喜安筑一直坚守“安定安全”战略,坚持以健康的资金实力驱动企业安全稳定,经营平稳运行,为可持续成长现金流奠定基础。

获得肯定是必然的,首先是企业奉行长期主义为立足之本,同时紧扣深耕城市的多元生活诉求,顺应城市发展脉络,深挖客户需求,实现产品力升级、创新与更迭。而实现了从产品力1.0到3.0的升级,也预示着企业将持续有好的产品亮相,值得期待。

随着房地产进入下半场,楼市竞争只会更加激烈。上半场的成功,可以借时代的风力而起,下半场的成功,则必须用良心产品站稳脚跟。

潮水退去,唯有像和喜安筑一类认真踏实做好产品的房企,才能够穿越周期。



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